새 정부가 연내 분양가 상한제 개정을 추진하기로 하면서 분양 시장 분위기가 급변할 전망이다. 

이달 초 대통령직인수위원회는 국정과제 중 하나로 분양가 상한제 개정을 포함시켰고, 일각에서는 분양가 상한제가 폐지 수순을 밟는 것이라는 분석까지 나오고 있다. 분양가 상한제가 폐지될 경우 수익성 문제로 정체돼 있던 재건축, 재개발 등 정비사업들이 속도를 낼 것으로 보인다. 

다만 전문가들은 빨라진 사업 속도만큼 분양가 상승세도 가파를 것으로 내다보고 있다. 분양가 상한제가 폐지되면 이미 크게 치솟은 시세를 기준으로 분양가를 산정하기 때문이다.

부동산R114 자료에 따르면 지난해 전국 아파트 매매가는 3.3㎡당 평균 2,230만원으로 민간택지 분양가 상한제가 시행된 2020년 대비 355만원 올랐다. 반면 분양가는 이 기간 동안 82만원 하락했다. 이에 2020년 480만원이었던 분양가와 매매가 차이는 2021년에는 917만원까지 벌어졌다. 2020년 시행된 민간택지 분양가 상한제의 영향으로 해석할 수 있다. 분양가 상한제가 완화, 폐지될 경우 분양가 급등이 예상되는 상황이다.

특히 최근 원자재값 등이 대폭 상승하며 분양가 상승을 부추기고 있다. 실제로 건설 원가에서 재료비 비중이 가장 높은 것으로 알려진 철근 값의 폭등이 두드러진다. 통계청 자료에 따르면 지난해 하반기 철근 1톤의 가격은 1,093달러를 기록해 2020년 상반기의 541달러보다 2배 이상 오른 것으로 나타났다. 공급자 입장에서는 원가 상승으로 공사비가 오른 만큼 분양가를 올려야 하는데, 분양가 상한제의 완화 및 폐지가 이에 힘을 더할 것이라는 분석이다. 

이런 상황에 전문가들은 분양가 상한제 적용 단지와 비적용 단지의 양극화가 커질 것으로 보고 있다. 분양가 상한제에서 제외돼 가격 경쟁력을 잃은 단지 대신 상한제 적용 단지에 수요가 쏠릴 것이라는 전망이다. 실제 올해 분양한 상한제 비적용 단지 ‘신영지웰 에스테이트 개봉역’과 ‘북서울자이 폴라리스’ 등은 두 자리수 청약 경쟁률을 기록했으나, 미계약분이 발생해 무순위 청약까지 실시했다. ‘분양불패’ 시장으로 여겨지던 서울에서 미계약분이 발생한 데에는 분양가 상한제 적용 여부가 직접적으로 영향을 미쳤다는 평가다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 “일부 중소건설사들은 수익성 문제로 수주 현장을 포기하는 경우까지 나올 만큼 인플레이션 문제가 심각해 공급자들은 최소한의 마진을 위해 분양가를 크게 올릴 수밖에 없는 상황이고, 이런 상황에 분양가 상한제 개정은 공급자에게 호재가 될 것”이라며 “단 수요자 입장에서는 가격 경쟁력이 사라진 분양가 상한제 비적용 단지를 분양받는 것이 망설여질 수 있다”고 평했다. 

이런 가운데 분양가 상한제 적용 단지들이 분양을 준비하고 있어 눈길을 끈다. 

대우건설은 오는 6월 충북 음성 기업복합도시 B2블록에서 ‘음성 푸르지오 센터피크’를 분양한다. 앞서 음성 최고 청약 접수 기록을 세우고 완판에 성공한 B3블록 ‘음성 푸르지오 더 퍼스트’의 후속 단지로 분양가 상한제가 적용돼 합리적인 분양가가 책정될 것으로 보인다. 

이 단지는 연내 대우건설이 추가 공급 예정인 B1블록과 함께 음성 유일의 1군 브랜드 타운을 형성하게 될 전망이다. 특히 음성 및 진천 권역에서 가장 높은 최고 35층 높이로 지어져 지역 랜드마크 단지로 주목받고 있다. 현재 대우건설은 음성 기업복합도시의 브랜드타운 조성을 앞두고 최근 음성 기업복합도시에서 단지 정보를 전달하고 문화 프로그램을 제공하는 ‘푸르지오 카페’를 운영 중이다.  

부산 강서구 에코델타시티에는 5월 GS건설이 지하 2층~지상 22층, 10개동, 전용면적 70~84㎡ 총 856가구 규모의 ‘강서자이 에코델타’를 분양할 예정이며, 6월에는 DL이앤씨가 지하 2층~지상 19층, 15개동, 전용면적 68~84㎡ 총 953가구의 ‘e편한세상 에코델타 센터포인트’를 공급할 계획이다. 두 단지는 민간참여 공공분양 아파트로 분양가 상한제가 적용된다. 

수도권에서도 분양가 상한제 적용 단지들이 공급을 앞두고 있다. DL이앤씨가 5월 경기 고양시 덕양구 지축지구에서 ‘e편한세상 지축 센텀가든’을 분양할 예정으로 지하 1층~지상 28층, 3개동, 전용면적 84㎡ 총 331가구 규모다. 전 세대가 국민평형이라 불리는 전용 84㎡로 구성되며 선시공 후분양 단지로 연내 바로 입주가 가능하다. 

또한 DL이앤씨는 경기 양주시에서 옥정신도시 마지막 민영주택 ‘e편한세상 옥정 리더스가든’을 공급할 예정이다. 지하 1층~지상 27층, 14개동, 전용면적 84·99㎡ 총 938가구로 조성된다. 

인천 서구 당하동 검단신도시에서는 금강주택이 ‘인천검단 금강펜테리움 3차(가칭)’ 1,049가구를, 우미건설이 ‘검단 우미린 7차(가칭)’ 875가구를 분양할 예정이다. 

/지피코리아 박한용 기자 qkrgks77@gpkorea.com