송도국제도시의 마지막 개발구역인 송도 11공구의 아파트 공급이 가시화하고 있다. 용지 분양이 이어지는 가운데 내년 1월 3,270여 가구 규모의 아파트와 오피스텔 공급 계획도 잡혔다. 이번 공급을 시작으로 송도 11공구에 예정된 공동주택 2만 가구의 공급에도 속도가 붙을 전망이다.

송도국제도시 11공구는 첨단산업클러스터(C)로 개발되는 지역으로, 워터프론트 입지에 첨단산업과 주거기능을 결합한 미래도시로 주목받고 있는 지역이다. 주거시설은 아파트 11개 블록과 주상복합 6개 블록, 연립 2개 블록과 단독주택 11개 블록이 계획되어 있다.

시장에서는 송도 11공구가 준공하는 2030년 무렵 송도 주거 지도가 큰 폭으로 바뀔 것으로 내다보고 있다. 계획에 따르면 완성된 송도 11공구는 그동안 수도권 시장에서 송도가 주목받아 온 핵심 가치를 모두 갖춘 최신 미래도시로 거듭나게 되는 까닭이다.

대표적인 특징이 구역 중앙을 가로지르는 형태로 조성되는 워터프론트다. 현재 송도국제도시를 대표하는 워터프론트 구역인 6∙8공구도 호수를 둘러싸고 있으나, 구역 내부에 워터프론트가 계획된 건 송도에서 11공구가 유일하다.

송도 11공구 워터프론트 계획은 구역 중앙을 가로질러 인공수로를 조성하는 내용을 담고 있다. 송도국제도시 북측과 남측의 수로를 연결하는 형태로 총연장 4.98㎞를 수로로 연결한다.

폭은 40~60m로 계획되었으며 인공 하천의 미관과 기능을 유지하면서도, 물을 사이에 두고 지역 간에 생활권이 단절될 우려도 적은 거리다. 이외에 교량과 수문, 수변데크 등을 조성하여 수질개선 및 방재기능을 갖추는 한편 주민들을 위한 친수공간도 마련된다.

구역 중앙을 수로가 가로지르면서 모든 주거구역이 수변공간을 마주하는 효과도 생겼다. 내부의 주거구역은 연결수로 주변 워터프론트 조망이 확보될 전망이며, 외곽은 송도 11공구를 둘러싼 바다 조망을 누릴 수 있게 된다.

워터프론트 입지를 충실히 갖춘 만큼 향후 시세도 기대된다. 바다나 강에 인접한 생활권의 경우 시세를 주도하는 대장주는 대부분 워터프론트 입지에 자리를 잡고 있게 마련이기 때문이다.

송도국제도시 워터프론트 호수(6∙8공구) 일대 아파트는 워터프론트 입지의 인기를 보여주는 대표 사례다. 2021년 2월에 공급한 ‘더샵송도마리나베이’는 71가구 모집에 4,308명이 몰려 경쟁률이 60 대 1에 달했으며, 같은 해 연말에 공급한 더샵송도아크베이도 486가구 모집에 2만 4,245명이 청약해 경쟁률 49 대 1을 기록했다.

이외에 같은 해에 공급한 ‘송도자이크리스탈오션’(21 대 1), ‘송도자이더스타’(15 대 1)도 높은 경쟁률로 1순위 마감했고, 이듬해 공급한 ‘송도럭스오션SK뷰’(5 대 1)와 ‘힐스테이트레이크송도4차’(6 대 1)도 워터프론트 호수 일대의 완판 행렬을 이어가고 있다.

송도 11공구는 송도국제도시의 각종 인프라가 밀집된 ‘콤팩트 송도’의 성격도 갖추고 있다. 도보 생활권에서 대학과 병원, 업무 및 상업시설 등을 모두 이용할 수 있도록 계획된 것이다. 송도 11공구 주민들은 따로 송도의 다른 지역에 진출하지 않고도 생활을 영위할 수 있다.

이런 생활 인프라의 자기완결성은 랜드마크의 필수조건 중 하나다. 지역 내 랜드마크는 경제적으로 여유가 충분한 유산계층이 모여 살면서 조성되는 까닭에, 주변 생활권과 지리적으로 분리되는 한편 편리한 생활을 위한 인프라가 집중되는 경향이 크다.

실제로 송도 11공구는 서로 연접하여 다른 생활권의 인프라에 의존하는 기타 공구와 차별화된 구조를 갖췄다. 수변공간을 중심으로는 상업시설용지가 다수 배치되어 있으며, 수변공원과 함께 물새휴식처 등 다수의 생태공원도 조성된다.

송도국제도시 유일의 대형병원과도 인접해 있다. 송도 11공구 북쪽으로는 연세대학교 국제캠퍼스와 연접하여 ‘송도세브란스병원’(2022년 12월 착공)이 2026년 12월 개원을 목표로 추진되고 있다.

▷ 연구원부터 직장인, 의료인, 교직원까지…고소득 직주근접 수요 몰린다

송도 11공구 생활권은 고소득 직장인이 거주하는 핵심 지역이 될 것으로 예측된다. 지리적으로 독립된 도시 구조상 공구 남쪽으로 조성되는 바이오 메가플랜트를 비롯해, 외곽으로 조성되는 R&D 클러스터의 고소득 직장인 및 연구원과 병원 및 대학의 직주근접 수요를 독점할 가능성이 높기 때문이다.

공구 남쪽의 산업시설에는 삼성바이오로직스 바이오 메가플랜트 건설이 한창이며 롯데바이오로직스가 계획돼 있다. 삼성바이오로직스는 11공구에 총 4개 공장(5~8공장)으로 구성되는 제2바이오 캠퍼스를 조성하는데 총 7조 5천억 원을 투입하는 대사업이다. 롯데바이오로직스도 2030년까지 3개 바이오 플랜트를 건설할 계획으로 토지 확보를 마쳤다.

시장에서는 총 7개 바이오 플랜트 공장의 생산역량이 총 108만 리터로 기존의 송도 바이오 클러스터 전체 생산량에 필적할 것으로 예상하고 있다. 미래 송도의 바이오 분야 고소득 직주근접 수요의 절반이 송도 11공구 주거시설에 몰리게 된다는 의미이기도 하다.

여기에 더해 수변 지역을 따라 배치된 R&D센터 용지에서도 바이오 분야 연구원들의 직주근접 수요가 창출될 전망이며, 송도세브란스 병원의 의료인, 연세대 국제캠퍼스, 인천글로벌캠퍼스, 인하대 송도캠퍼스 교직원 수요도 풍부하다.

송도 11공구는 스카이라인도 미래 지향적 복합단지에 어울리는 구조다. 워터프론트 일대와 공구 외곽에 준주거용지를 배치하여 주상복합으로 마천루 스카이라인을 형성하는 한편, 내부에 상대적으로 낮은 2~3종 주거지역을 배치해 다이나믹한 스카이라인을 계획했다.

평면 구성도 고급 주택 수요에 맞춰 대형 타입을 중심으로 계획됐다. 택지정보시스템에 등재된 주택건설계획에 따르면 11공구에 공급할 공동주택의 평균 전용면적은 블록별로 96~110㎡에 달한다. 실제로 내년 1월에 공급되는 송도자이풍경채 그라노블 아파트도 전용 84㎡ 이상으로 구성되며, 최대 208㎡(펜트하우스)에 달하는 상품을 공급할 예정이다.

워터프론트 입지를 극대화하는 프로젝트별 특화설계도 주목할 부분이다. 송도자이풍경채 그라노블의 경우 워터프론트에 인접한 2개 블록(Rc10, Rc11)에 테라스 및 펜트하우스 특화설계를 적용했다. 이외에 워터프론트 주변을 중심으로 배치된 상업시설용지에서는 친수형 테마설계도 기대할 만하다.

특히 송도에서 유일하게 단독주택 부지를 배치한 점도 눈에 띈다. 한남동처럼 낮은 높이의 단독주택 또는 연립을 선호하는 수요자에겐 송도 11공구 이외의 선택지가 없다. 수요자의 다양한 취향을 동시에 충족시킬 수 있는 조건을 갖추고 있는 것이다.

한편, 내년 1월 송도 11공구 최초로 아파트 공급이 예정돼 있다. 공급 대상은 GS건설과 제일건설㈜이 시공하는 ‘송도자이풍경채 그라노블’이다. 송도11공구 5개 블록(Rc10, Rc11, Rm4, Rm5, Rm6)에 들어서며 총 3,270가구(아파트 2,728가구 / 오피스텔 542실) 메머드급 대단지다. 아파트는 전용 84~208㎡, 2,728가구며 오피스텔은 전용 39㎡ 단일면적에 542실로 구성된다. 블록 별로는 ▲RC10 블록 아파트 548가구 ▲RC11 블록 아파트 469가구 ▲RM4블록 아파트 597가구, 오피스텔 271실 ▲RM5 블록 아파트 504가구 ▲RM6 블록 아파트 610가구, 오피스텔 271실로 구성된다.

인천도시공사(IH)도 본격적으로 공동주택용지 Rc2블록과 Rc3블록의 매각에 나섰다. RC2블록은 598가구, RC3블록은 501가구 규모의 아파트를 지을 수 있는 토지다. 일반경쟁입찰 방식으로 매각되며 본격적인 개발은 기반공사를 마치는 2025년 하반기 이후부터 진행될 예정이다.

업계 관계자는 “송도 11공구는 풍부한 고소득 일자리를 갖춘 점에서 판교와도 흡사하고, 일정 단위의 워터프론트를 독점한다는 점에서 동탄 워터프론트 콤플렉스를 연상시키는 부분도 있다”며 “도시계획에 있어서 빠지는 부분이 없는 종합 선물세트라고 할만하므로, 완성되고 나면 그간 송도의 다른 공구에서는 접할 수 없던 미래지향적 워터프론트 도시가 될 가능성이 크다”고 설명했다.

/지피코리아 박한용 기자 qkrgks77@gpkorea.com, 사진=GS건설, 제일건설㈜