부동산 시장에 ‘장화 신고 들어가 구두 신고 나온다’는 말이 있다. 개발 초기 주거환경이 미흡하고 열악해 불편하지만, 시간이 갈수록 도시가 완성되고 인프라가 구축돼 높은 집값으로 보상받는다는 의미다. 1·2기 신도시의 경험으로 시장이 체득한 잠언이다.

하지만 최근 트렌드가 바뀌고 있다. 입주 시점부터 인프라를 누릴 수 있는, 소위 ‘구두 신고 들어가는’ 도시에 관심이 늘고 있는 것이다. 정부가 3기 신도시 개발 방향을 ‘선(先) 교통 후(後) 입주’로 천명한 것도 같은 맥락이다.

한강신도시는 전형적인 ‘장화 신고 들어간’ 곳이다. 2008년 장기동을 중심으로 시범 격 단지들이 입주했으나, 당시 서울로 직행하는 버스조차 없어 실수요자들의 외면을 받았다.

이에 김포시 미분양은 2009년 2분기 511세대에서 2013년 3분기 3,973세대까지 늘었다.

이후 2011년 7월, 김포한강로가 개통됐지만 여전히 침체를 겪었다. 2008년 입주한 ‘고창마을 신영지웰’ 전용 84㎡A는 2009년 3월 2억 6,500만 원에 거래됐으나, 2015년 4월 3억 700만 원에 실거래됐다. 3억 원을 처음 넘기는데 6년 넘게 걸렸다.

반면 광교신도시는 상대적으로 구두를 신고 들어가는 시점이 빨랐다. 광교도 2011년 입주 초기에 일부 미흡한 부분이 있었으나, 같은 해 기반조성 공사를 마치고 도로도 대부분 개통됐다. 신분당선도 최초 입주 5년 만인 2016년에 개통 완료됐다.

이처럼 인프라가 빠르게 완성되면서 집값도 가파르게 올랐다. 2011년 입주한 이의동 ‘광교호반베르디움’ 전용 84㎡A1은 2012년 3월 4억 3,850만 원에 거래됐으나, 2014년 11월 5억 700만 원에 실거래가 성사됐다. 5억을 돌파하는데 약 2년 반밖에 걸리지 않았다.

동탄2신도시도 완성형 도시의 위력을 여실히 보여줬다. 2013년 3월 분양한 동탄2신도시 ‘동탄역 더샵 센트럴시티’는 이미 형성된 동탄1신도시 인프라를 고스란히 누릴 수 있는 장점 때문에 실수요가 몰리며 평균 5.98 대 1로 당시 민간아파트 중 가장 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 특히 2013년 분양가가 3억 2,000만 원~3억 7,000만 원대였던 동탄역 더샵 센트럴시티 전용 84㎡는 지난 2021년 9월 14억 8,000만 원까지 거래된 후 부동산 거래가 주춤한 지금도 10억 원대를 유지하고 있다.

완성형 도시에 대한 가치는 같은 권역 내에서도 확인 가능하다. 초기 분양 단지보다 도시가 성숙기에 접어드는 시점에 분양하는 단지의 청약경쟁률이 높게 나타나기 때문이다.

동탄2신도시의 경우 개발 초기 평균 경쟁률은 1.07 대 1 수준이었으나, 2016년에는 23.12 대 1, 2018년은 77.57 대 1을 기록했다. 막바지 분양이 한창이던 2021년에는 134.92 대 1까지 치솟았다.

개발 20년차를 맞는 인천 송도국제도시나 개발 시작 17년차인 검단신도시도 마찬가지다. 송도국제도시가 자리한 송도동은 2015년 1순위 평균 경쟁률이 2.08 대 1이었으나, 지난 2019년과 2020년 각각 48.11 대 1, 69.96 대 1을 기록하며 수십 배 높아졌다. 분양시장이 주춤했던 2022년에도 12.1 대 1을 기록하며 두 자릿수 경쟁률을 보였다.

검단신도시 역시 조성 초기에는 수도권 주택 부족 문제를 해결하기 위해 추진된 난개발이란 오명과 부동산 침체가 맞물려 미분양이 속출했다. 하지만 2021년 6월 검단호반써밋1차 단지 입주를 시작으로 인프라가 개선되면서 2023년 10월 분양한 '검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘’(평균 111.51대 1), 'e편한세상 검단 웰카운티’(민영주택, 23.21 대 1) 외에도 대부분 분양 단지들이 청약 흥행에 성공했다.

업계 관계자는 “송도, 검단, 동탄 등 성숙기에 접어든 신도시는 사실상 생활 인프라에 대한 불편함이 매우 적다”며 “연식이 쌓인 구축에서 신축 단지로 갈아타는 수요가 이어지고 있기 때문에 이들 지역 청약 성적은 꾸준할 것으로 전망된다”고 설명했다.

이런 가운데 송도, 검단 등 완성형 도시에 새 아파트 공급이 예정돼 수요자들의 이목이 쏠리고 있다.

1월 송도 11공구에 GS건설과 제일건설㈜이 아파트와 오피스텔로 구성된 ‘송도자이풍경채 그라노블’을 공급할 계획이다. 연수구 송도동 551-1 일원 1단지(RC11), 2단지(RC10), 3단지(RM4), 4단지(RM5), 5단지(RM6) 총 5개 단지를 통합 개발하는 프로젝트로 송도 11공구 내 최대 규모로 조성된다. 지하 2층~지상 최고 47층, 23개동(아파트 21개동, 오피스텔 2개동), 총 3,270세대의 대단지로 전용면적 84~208㎡ 아파트 2,728세대와 전용면적 39㎡ 오피스텔 542실로 지어진다.

특히 단지가 들어서는 송도 11공구는 송도의 마지막 개발 지역으로 기대를 모으고 있다. 이에 송도자이풍경채 그라노블 거주민들은 입주와 동시에 송도의 완성된 인프라를 누리는 한편, 조성이 한창인 송도 11공구 인프라를 동시에 누릴 것으로 전망된다. 단지 북측으로는 송도세브란스병원(2022년 12월 착공)이 2026년 12월 개원을 목표로 공사가 한창이고 단지와 맞닿은 곳에 유치원과 초중교 부지가 계획돼 있다. 연세대 국제캠퍼스, 인천 글로벌캠퍼스가 인근에 위치하고, 단지 남측으로 인하대오픈이노베이션캠퍼스(인하대 송도캠퍼스)도 계획돼 있다.

교통망 또한 인천신항대로, 송도바이오대로를 통해 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 영동고속도로로 연결된 아암대로 진출이 편리하다. 광역 접근성을 더욱 개선할 수도권제2순환도로도 단지 인근에 계획돼 있다. 인천1호선 테크노파크역과 캠퍼스타운역을 이용할 수 있고, GTX-B노선이 계획된 인천대입구역도 차량 10여 분 거리다.

2월 DL건설은 인천시 서구 검단신도시 AA-29블록에 'e편한세상 검단 에코비스타'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 20층, 11개 동, 전용면적 84~119㎡, 총 732가구 규모다. 인천국제공항고속도로, 올림픽대로, 수도권제1순환고속도로 등을 통해 수도권 각지로 이동이 쉽고, 인천지하철 2호선 마전역과 완정역을 이용할 수 있다.

3월에는 계룡건설산업과 신동아건설이 인천 서구 마전동 aa32블록에 672세대 아파트를 공급할 예정이다.

/지피코리아 박한용 기자 qkrgks77@gpkorea.com, 사진=GS건설, 제일건설㈜